陳文瑞
   孫憲忠
  近日,由中國社會科學院法學研究所舉辦的不動產登記立法研討會在京召開。來自全國人大常委會法工委、國務院法制辦、國土資源部以及高校的百餘位專家學者參加了會議,就建立統一不動產登記制度進行了研討。筆者圍繞不動產登記條例草案學者建議稿,採訪了中國社會科學院法學研究所民法室主任孫憲忠教授。
  問:請介紹一下這部草案建議稿的總體情況?
  答:受國土資源部委托,由我們起草不動產登記條例學者建議稿,目前已經完成該建議稿並提交給國土資源部。草案分為七章,共70條。第一章是總則,闡述了立法指導思想、立法淵源、基本原則、法律責任等原則性規定。第二章、第三章對登記管轄、登記機關及登記簿進行了規定。第四章是總登記與初始登記規範。第五章規定了變更登記、塗消登記、預告登記、異議登記。第六章和第七章分別是法律責任和附則。
  問:我國已經有了物權法,為什麼還要建立具體的不動產登記制度?
  答:建立不動產登記制度,是為不動產的物權變動提供官方的、公開的、恆久的、統一的法律依據、法律措施。我國物權法第5條規定了物權公示原則。公示原則的基本含義,就是將物權這種抽象的法律權利以法律確定的方式予以公示,以達到保護交易安全以及社會財產支配秩序的目的。具體地說,不動產登記作為法律依據的作用,主要體現在確定物權是否存在或者確定物權轉移是否已經生效等環節中。它可為法官和司法工作者提供法律分析和裁判規則的依據,將不動產登記簿上記載的物權和權利人視為法律推定正確的物權和權利人,併在司法中予以承認和保護。
  總之,建立統一的不動產登記制度,對於保障和促進我國市場經濟體制的健康發展,對於保障公共資產和公民的不動產權利,對於保障行政執法司法,意義十分重大。
  問:不動產登記制度的實質是什麼,它與物權法是怎樣的關係?
  答:不動產登記立法實質是物權變動的程序立法,是以不動產登記流程為基點形成的系統規範。該法規定的不動產登記,與物權法規定的相關制度相比,重在規範不動產登記過程和方法,而不是登記與否對物權變動的法律效果。它建立的是不動產登記的各項程序,也就是規範不動產登記機關開展不動產登記的程序,以及引導和保障民事主體設立、轉讓、變更和消滅不動產物權的程序。
  基於程序法律規範原理,二者關係主要有:第一,物權法中的不動產登記規則,是不動產立法的實體法,不動產登記制度中的登記規則,是不動產立法的程序法。第二,物權實體法決定程序法,程序法反過來影響實體法。我們在編寫此次的學者建議稿時,也緊密圍繞上述法理展開。
  問:不動產登記是否屬於行政行為?
  答:從不動產登記本身的特點看,它並不屬於行政管理行為。不動產登記的法理,就是將民事權利主體所擁有的不動產物權予以公示,從而使這些權利獲得法理的承認和保護,這就是物權法上的“物權公示”。實踐中遇到涉及不動產的爭議,通過“物權公示”,通過不動產登記簿的記載,可以很方便地確定權利和保護權利。從登記機關方面來看,不動產登記機關從事的行為雖然不是直接對於當事人之間的權利、義務和責任的某種是非的裁判,卻是對於不動產登記是否可以作為法律事實的確認。由此可見,不動產物權登記在某種意義上可以直接決定當事人權利義務關係,是具有一定司法效力的司法登記。也正因為此,國外很多國家將不動產登記納入法院工作範圍。
  從登記的權利人方面來看,不動產登記是民事主體財產權利的登記,這種登記不僅是不動產物權確定的生效要件,也是基於當事人的登記請求權而發生的,即當事人的登記意思表示是不動產登記的必要前提條件。只有當事人提出登記申請,且登記機關同意登記時,才發生登記的效果,因此,登記是一種法律行為。這樣,物權法第9條明確規定的不動產登記的事實就會成立。雖然基於我國的實際情況,不動產登記由行政機關進行,但從登記權利人方面看,這種登記應該屬於民法上的物權公示的性質,而不是行政管理的性質。
  因此,不動產登記具有司法行為的特點是非常顯著的,但是這種司法行為具有間接司法的特點,因為它屬於程序司法、法律事實司法,而不是直接的權利義務司法。
  問:很多人把不動產登記制度作為反腐的有力舉措,對此應怎麼看待?
  答:要理性地看待這個問題。一是從範疇上看,不動產登記立法與反腐倡廉是兩個不同的範疇。不動產登記立法屬於物權法中的程序性規範,而物權法屬於私法的範疇,反腐倡廉涉及的法律問題往往屬於公法範疇,與作為物權法的私法無關。二是從立法目的上看,不動產登記的立法目的具有很強的指向性,它是為了規範不動產登記行為,保障權利人的合法權益,而並非為了滿足反腐的需要。三是從功能上看,任何社會規範的制度功能都是有限的,不動產登記法律規範的功能同樣也是有限的。立法目的決定法律功能,不動產登記就是為確定物權建立法律根據。也許有人會說,不動產登記法律規範建立之後,可以通過統一的不動產登記簿公開官員的房產,從而發揮反腐倡廉的功能。這個理由是很牽強的,是在人為地附加不動產登記不應有的功能。如同在懲治腐敗工作中相關機關可以查閱官員的銀行信息,但不能因此說公民的個人存款賬戶具有反腐倡廉的政治功能。四是從法律規範的特征上看,不動產登記規範具有極強的技術性,這種關於不動產登記簿的技術性規範的設置完全是物權登記立法本身的內在要求。有些登記信息可能會為反腐工作帶來便利條件,但如果為了反腐倡廉而採取一種不顧及物權登記規範技術性要求的其他規範,就會破壞不動產登記規範功能的發揮。
  將不動產登記賦予反腐倡廉的政治功能是舊有的泛政治化思維在現階段的反映,是不科學的。不動產登記制度的建立如果能有助於反腐工作的開展固然是件好事,但不可硬性和反腐倡廉等事項掛鉤。不動產登記制度要嚴格依據物權法的原理,保持法律的科學性和體系性。  (原標題:不動產登記旨在完善物權變動程序)
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